Análisis en profundidad

PropTech: qué es y cómo está transformando el sector inmobiliario

El término “PropTech” es una fusión de las palabras “property” (propiedad) y “technology” (tecnología); básicamente se refiere a un nuevo modelo de negocio que ve la tecnología y lo digital aplicados al sector inmobiliario. Pero, ¿en qué consiste exactamente PropTech? ¿Cuál será su impacto en el sector inmobiliario? ¿Qué cuestiones jurídicas abre la tecnología aplicada a los contratos inmobiliarios?

13 Dic 2021

Annalisa Spedicato

proptech

Qué es Proptech

Estamos en la era de la automatización, del blockchain, de la realidad virtual aumentada, la innovación digital no podía dejar de influir en la forma en que alquilamos, compramos, evaluamos, construimos inmuebles.

Se empezó a hablar de Proptech hace unos años, cuando surgieron en Estados Unidos las primeras start-ups especializadas en este campo. Sin embargo, definir Proptech como la simple aplicación de herramientas tecnológicas al sector inmobiliario puede ser reductivo. De hecho, Proptech debe considerarse como una nueva filosofía, una forma diferente de entender el mercado inmobiliario clásico en lo que respecta a las relaciones entre los actores implicados, constructores, intermediarios y consumidores, y su objeto, es decir, los edificios y, más en general, las ciudades del futuro, que se ven estimuladas por el escenario digital en constante cambio.

Esta tendencia está todavía en sus inicios, pero sin duda está destinada a evolucionar y extender sus tentáculos.

Proptech y ciudad inteligente

Además del mercado inmobiliario, el Proptech abarca otros dominios cercanos: ciudades y edificios inteligentes, la economía colaborativa aplicada al sector inmobiliario, la industria de la vivienda (ConTech), las finanzas y el comercio minorista. También se incluyen en el modelo Proptech el co-working, que está remodelando el sector de las oficinas, el co-living, que ofrece nuevos entornos al mercado residencial, el crowdfunding para nuevas construcciones e inversiones inmobiliarias, y el más popular home sharing para alquileres de corta duración o transitorios.

Son muchas las nuevas profesiones que se abren paso con el Proptech, acercándose y a veces desbancando a los empleos inmobiliarios tradicionales, como los pilotos de drones para cartografiar un territorio desde las alturas, los ingenieros, en parte constructores, en parte informáticos, que son capaces de hacer que el consumidor visite un inmueble virtualmente antes de que su construcción haya comenzado, los agregadores de datos para el análisis del mercado inmobiliario y la cartografía de las zonas de los edificios, los desarrolladores de software de inteligencia artificial aplicada a la IoT.

Esta dinámica está impulsando a los empresarios e innovadores a reflexionar sobre diversos aspectos del sector inmobiliario que no se han tenido en cuenta hasta ahora y a crear empresas que respondan a necesidades específicas. De hecho, el sector inmobiliario ha seguido siendo uno de los menos flexibles y ha rechazado la digitalización y la innovación tecnológica en muchos aspectos, sobre todo en lo que respecta a la transmisión de los derechos de propiedad y de disfrute sobre el inmueble, que la mayoría de las veces se sigue gestionando de forma clásica, es decir, con la intervención de la agencia inmobiliaria y el notario. Hasta hace unos años, la intervención de Internet y de la tecnología inmobiliaria se limitaba a la publicación del anuncio de venta o alquiler del inmueble, mientras que la negociación real y la finalización del acuerdo se gestionaban cara a cara entre las partes interesadas; Sin embargo, hoy en día la tecnología ha fidelizado por completo a la gente, hasta el punto de que un contrato de alquiler puede empezar y terminar en Internet, sin que las partes negociadoras se hayan visto nunca, y esto no tardará en llegar, incluso para las tasaciones y ventas de inmuebles, incluso los que se van a construir, en los que el proyecto en 3D se puede ver virtualmente por adelantado desde la distancia.

Cómo funciona la tecnología Proptech en el sector inmobiliario

Hoy en día, el número de start-ups innovadoras (también conocidas como iBuyer) que operan en el sector inmobiliario es cada vez mayor y suelen ser estas start-ups las que, tras el éxito del crowdfunding, adquieren en línea pisos, villas, casas de lujo, residencias de época en venta y, en general, propiedades a un precio que se establece mediante un algoritmo que evalúa la propiedad en función de ciertos parámetros, como el tamaño, la ubicación, las características y requisitos específicos, la presencia o ausencia de electrodomésticos, el año de construcción, etc.

Si es necesario, la empresa pone en marcha un equipo especializado para llevar a cabo renovaciones y reparaciones, a menudo de forma inteligente, renovando por completo la propiedad y poniéndola de nuevo en el mercado; mediante el uso de cámaras conectadas a distancia se permite que el comprador potencial visite la propiedad; de este modo, la propiedad adquiere valor y su venta se ve facilitada por la publicación en línea del anuncio, que a menudo se dirige a un público internacional.

El mismo mecanismo en otras empresas de nueva creación se utiliza para el alquiler de la propiedad, a menudo de carácter breve o transitorio. El algoritmo, en estas circunstancias, sirve para que el propietario pueda evaluar cuánto puede rendir el alquiler del inmueble, en cuyo caso, la start-up, además de rediseñar el espacio del inmueble, haciéndolo atractivo en el mercado y eventualmente interviniendo con terceras empresas especializadas en renovación e interiorismo, puede actuar también como intermediario en la celebración del contrato de arrendamiento entre propietario e inquilino, gestionando también las fases posteriores a la firma del contrato, como el cobro de la renta, siempre estrictamente a través de pagos digitales trazados.

En otras start-ups, como Matterport, el factor diseño está en el centro del negocio. Por una cuota, estas empresas pueden conectar una cámara compatible a la plataforma y activar un proceso de reconstrucción en 3D de cualquier espacio captado por la cámara, lo que permite crear, personalizar y publicar una réplica digital tridimensional extremadamente precisa de una habitación, un departamento, un edificio o un jardín. En otras start-ups colaboran ingenieros, arquitectos, diseñadores y desarrolladores de software, lo que permite a los interesados en diseñar su propia casa, tienda o edificio recibir presupuestos a distancia: lanzando un concurso y fijando un presupuesto, el interesado puede obtener un proyecto completo de su futura vivienda con documentos adjuntos relativos a las instalaciones eléctricas, de plomería y cloacas, hasta el acondicionamiento interior y el mobiliario. También hay start-ups del sector Proptech que proporcionan chatbots que ofrecen apoyo a los inquilinos las 24 horas del día, mientras que otras reúnen a todos los técnicos especializados en hacer que una casa, una tienda o incluso un centro comercial sean totalmente inteligentes.

De Proptech a ConTech

Pero el Proptech no se queda ahí; otro ámbito interesado en la digitalización del sector inmobiliario es sin duda también el de la nueva construcción (ConTech); las empresas constructoras no son ajenas a la entrada del Proptech y también tendrán que revisar su formato logístico en clave tecnológica. Muy pronto, de hecho, el big data se utilizará ampliamente, también en el ámbito público, para cartografiar terrenos edificables; la tecnología blockchain se utilizará para simplificar los procesos de venta, para desarrollar modelos 3D de casas y edificios, y la realidad virtual se utilizará para ofrecer visitas guiadas destinadas a vender los inmuebles que se construyan en Internet.

La tecnología puede dar un nuevo impulso al sector inmobiliario. Cada vez son más los nuevos actores que entran en el mercado, ofreciendo herramientas y soluciones innovadoras a los profesionales inmobiliarios.

Por lo tanto, las proptech deben entenderse como un mecanismo diversificado y multidisciplinar que está innovando el sector inmobiliario tradicional.

¿Qué beneficios aporta la transformación digital al sector inmobiliario?

Es comprensible que en un escenario así, el sector inmobiliario, que durante un tiempo atravesó una profunda crisis, vuelva a ser un negocio atractivo para los inversores a nivel mundial. El dinero invertido en el sector inmobiliario permite introducir rápidamente nuevos servicios en el mercado, eliminando antiguos impedimentos a la circulación de los inmuebles.

Estos van desde el uso de blockchain en las transacciones inmobiliarias, hasta los servicios de visitas guiadas mediante realidad virtual y aumentada, pasando por el uso de la tecnología 3D específicamente para el sector inmobiliario, hasta los corredores digitales.

Que el Proptech es un sector destinado a crecer lo demuestra el hecho de que se están creando muchos fondos de capital riesgo dedicados específicamente a este modelo de negocio, en los que también están invirtiendo muchas entidades bancarias.

Proptech, qué beneficios para el mercado inmobiliario

Pero, ¿qué beneficios aporta la digitalización del sector inmobiliario? Sin duda, un aumento de las transacciones relacionadas con la venta y el alquiler de bienes inmuebles a nivel internacional, en particular los de alto valor y, por tanto, difíciles de vender. La blockchain aplicada al sector inmobiliario [tokenización], por ejemplo, añade liquidez a este mercado, permitiendo simplificar el proceso de compra o venta de una propiedad; es posible que varias personas, a menudo muy alejadas, compren una parte del valor de la misma propiedad, invirtiendo en ella o compartiendo la propiedad incluso a distancia, evitando los intermediarios.

Otra ventaja es la modernización de los mapas, ya que la inteligencia artificial es capaz de reconocer vastos territorios de forma rápida y avanzada. La geolocalización de un inmueble permite asignarle un valor respecto a su ubicación, identificando fácilmente los criterios para estimar con precisión el inmueble de cara a su futura transmisión y valorando los elementos de interés en función de sus peculiaridades. Esto permite al sector inmobiliario analizar con precisión la ubicación de una propiedad y permite a los interesados beneficiarse de las propiedades de una manera más específica y dirigida.

El big data aplicado al sector inmobiliario, por su parte, permite perfilar a los consumidores, analizando mejor sus hábitos y gustos, lo que facilita a las empresas inmobiliarias tomar las mejores decisiones y adoptar estrategias ganadoras para dar la mejor respuesta a las expectativas de los consumidores.

Por no hablar de la aplicación de la tecnología al sector minorista; pensemos en construcciones de espacios comerciales inteligentes, interconectados y totalmente modelados.

Proptech, qué implicaciones legales

Como en todos los demás sectores, la aplicación de la tecnología al sector inmobiliario abre una serie de cuestiones jurídicas.

Así, por ejemplo, en el uso de la realidad virtual aplicada a los edificios y a la impresión 3D, una de las cuestiones que se plantean es la de la propiedad del código del software subyacente y de las bases de datos (teniendo en cuenta que gran parte del código utilizado es opensource), la puesta en común de la información recogida a través de dicho software y su eliminación segura, mientras que en el uso de la IO-link, con especial referencia al nivel residencial, la tecnología que permite el uso de objetos inteligentes en los hogares que detectan las averías con antelación, actualizando automáticamente el software de los objetos interconectados y permitiendo su control a distancia, el principal problema se refiere sin duda al posible aumento de los ciberataques y, por tanto, al riesgo de pérdida de datos y de confidencialidad.

Garantizar la privacidad de las personas y un alto nivel de ciberseguridad serán, sin duda, retos a los que el sector inmobiliario también tendrá que enfrentarse próximamente. En este sentido, las mismas empresas que desarrollan estos sistemas no sólo deben dotarse de certificaciones, seguros y políticas que les permitan intervenir con prontitud en caso de violación de los datos, sino que deben comprometerse a concienciar a los consumidores de los riesgos asociados a estos sistemas, mediante la enseñanza de las buenas prácticas que deben adoptar para reducir los riesgos de acceso no autorizado a sus datos más íntimos. La consigna que debe acompañar a los operadores en este sentido es, ante todo, la transparencia en sus actuaciones, que debe traducirse en cláusulas contractuales claras y estrictas, sobre todo en un momento en el que todavía no existen normas específicas.

Proptech, protección de datos

La misma cuestión se aplica a la recopilación de datos sobre los hábitos de las personas y su uso; es esencial que el desarrollo de software siga los principios de privacidad por diseño y por defecto y, en general, cumpla las normas sobre el tratamiento de datos personales.

A la espera de que se regule en detalle la aplicación de la tecnología al sector inmobiliario, habrá que prestar especial atención a los acuerdos entre los distintos profesionales implicados y, previamente a los mismos, las partes implicadas deberán llevar a cabo un análisis de antecedentes o due diligence especialmente exhaustivo.

El Proptech, por tanto, está llamado a cambiar radicalmente la cara de todos los actores que operan en el sector inmobiliario, siempre que sepan entender el potencial tecnológico y aprovechar las oportunidades que esta nueva tendencia está creando, sin olvidar la transparencia en las operaciones, los derechos de los afectados, el correcto tratamiento de la información personal, la confidencialidad y, sobre todo, las libertades de las personas que operan a diario en esos mismos espacios inmobiliarios objeto de la innovación.

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Annalisa Spedicato
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