En un mercado donde parte de la construcción comercial perdió ritmo, los data centers aparecen como una de las pocas obras con demanda global, capital disponible y urgencia operativa. La explicación está en la IA y el cloud, dos motores que ya no necesitan solo software. Necesitan tierra, energía, obra civil, ingeniería eléctrica, refrigeración, subestaciones, redes, seguridad y contratistas capaces de ejecutar proyectos críticos.
El cambio altera la agenda del real estate. Los desarrolladores que antes miraban oficinas, logística o retail ahora observan a los data centers como una plataforma de infraestructura completa. Reuters mostró el caso de RMZ, la firma india de real estate e inversión que planea llevar su capacidad a 2 GW o 3 GW en cinco años, dentro de un plan de US$ 35.000 millones. La empresa hoy opera 250 MW, negocia tres proyectos que elevarían su capacidad a más de 1 GW y busca tierras para soportar otros 2 GW.
La clave es que RMZ no habla solo de servidores. Su plan incluye co-location data centers, AI factories, energía, GPUs, infraestructura eléctrica y software. Su ejecutivo dijo a Reuters que la expansión será una puerta de entrada “hacia la capa inferior de energía”. Esa frase marca el nuevo mapa del negocio. El data center pasó de ser un edificio tecnológico a ser una obra donde el suelo, la potencia eléctrica y la ejecución pesan tanto como el cómputo.
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¿Por qué los data centers atraen a las constructoras?
El primer imán es el volumen de capital. Google y Blackstone acordaron lanzar una venture de AI cloud en Estados Unidos, con un compromiso inicial de US$ 5.000 millones por parte de Blackstone para poner online 500 MW de capacidad de data centers en 2027. Con financiamiento, la inversión total podría llegar a US$ 25.000 millones. A su vez, el gasto de las grandes tecnológicas en infraestructura de IA, incluidos data centers, superaría los US$ 700.000 millones en 2026.
Para las constructoras, ese flujo de inversión abre un mercado distinto al de la obra comercial tradicional. No se trata de levantar naves industriales con racks. Un data center de IA demanda arquitectura técnica, redundancia eléctrica, sistemas de enfriamiento, salas críticas, seguridad física, conexiones de alta capacidad y mantenimiento especializado. La obra civil importa, pero la diferencia aparece en la coordinación entre contratistas, utilities, proveedores de equipos y reguladores.
JLL dimensionó la ola en su 2026 Global Data Center Outlook. La consultora proyectó que la capacidad global pasará de 103 GW a 200 GW hacia 2030. Además, estimó que se requerirán hasta US$ 3 billones de inversión durante los próximos cinco años, con US$ 1,2 billones en creación de riqueza inmobiliaria y cerca de US$ 870.000 millones en nueva deuda.
Ese volumen explica por qué el apetito inversor resiste aun con costos más altos. JLL calculó que el costo promedio global de construcción de data centers subió de US$ 7,7 millones por MW en 2020 a US$ 10,7 millones por MW en 2025, y proyectó US$ 11,3 millones por MW para 2026.
¿Cuánto cuesta construir un data center de IA?
La reconversión de suelo industrial ya ofrece una pista. Nebius, la compañía de AI cloud con sede en Ámsterdam, planea construir un data center de 240 MW en Béthune, cerca de Lille, Francia, sobre una antigua planta de neumáticos de Bridgestone. El proyecto entregaría capacidad por etapas durante 2026. Con estimaciones de CBRE de US$ 10 millones a US$ 14 millones por MW, una obra de ese tamaño implica entre US$ 2.400 millones y US$ 3.600 millones.
Para desarrolladores y contratistas, el caso europeo muestra una oportunidad concreta. Viejos predios industriales, con acceso a infraestructura y mano de obra técnica, pueden transformarse en activos digitales. Pero esa reconversión exige más que permisos edilicios. Hace falta potencia disponible, capacidad de transmisión, estudios ambientales, provisión de agua o soluciones alternativas de enfriamiento, y una cadena de proveedores capaz de cumplir plazos estrictos.
Turner & Townsend también puso el foco en los costos. Su índice Data Centre Construction Cost Index 2025-2026 sostiene que el mercado entró en una nueva etapa por el avance de la IA y la demanda global. La firma indicó que su reporte cubre 52 mercados y usa referencias en US$/W para comparar costos de construcción específicos del sector.
La misma consultora señaló que los data centers de mayor densidad y refrigeración líquida tienen, en Estados Unidos, un sobrecosto promedio de 7% a 10% frente a proyectos equivalentes enfriados por aire. También estimó que los sistemas eléctricos representan cerca del 48% del costo en centros con refrigeración líquida y el componente mecánico llega al 33%.
¿Qué frena la obra de data centers?
El cuello de botella más visible es la energía. CBRE advirtió en su outlook 2026 que el costo y la velocidad de entrega de potencia ya pesan más que la conectividad en la elección de sitios. La capacidad de asegurar entregas superiores a 300 MW en menos de 36 meses supera a la fibra como prioridad. Además, los campus de IA de más de 500 MW llevan los plazos a varios años y requieren múltiples subestaciones.
El 18 de junio que FERC, el regulador energético de Estados Unidos, ordenó a operadores de redes revisar sus procesos para conectar grandes usuarios, como data centers, porque esos centros llevan el consumo eléctrico a niveles récord y hay regiones donde la red no alcanza. Ese mismo día, Texas aprobó el proceso Batch Zero para estudiar cargas de al menos 75 MW. ERCOT seguía más de 438.000 MW en solicitudes de grandes usuarios, con casi 89% ligado a data centers.
El otro límite es la mano de obra. La demanda para construir data centers, redes de transmisión y plantas de energía profundiza la falta de electricistas, trabajadores de línea y perfiles EPC en Estados Unidos. Meta respondió con un programa de US$ 115 millones para formar técnicos de data centers. Un proyecto de la compañía en Texas prevé más de 1.800 trabajadores en el pico de obra y cerca de 100 empleos operativos al finalizar.
La oportunidad, entonces, no es para cualquiera. Cushman & Wakefield evaluó 107 mercados globales y describió el momento como una etapa de crecimiento administrado, con demanda fuerte de cómputo, pero con regulación, acceso a energía, estabilidad de red y plazos de entrega como filtros centrales. La consultora sostuvo que una burbuja de infraestructura de IA parece poco probable porque las fricciones estructurales limitan la sobreoferta.
A la vez, el avance de la infraestructura trae riesgos ambientales y sociales. Se identificaron al menos 57 plantas eléctricas off-grid propuestas o en construcción para abastecer data centers individuales en Estados Unidos, muchas de gas natural y con procesos rápidos o poco transparentes. La Unión Europea, por su parte, planea estándares mínimos de eficiencia energética para data centers, ante una capacidad que pasaría de 12 GW a 28 GW hacia 2030.
Para las constructoras, el mensaje es claro. La obra que sí crece exige dominar suelo, energía, permisos, subestaciones, refrigeración y talento técnico. Quien pueda unir esas piezas tendrá una ventaja en uno de los negocios más buscados del real estate global.
