La tokenización inmobiliaria empezó a ocupar un lugar más destacado en la conversación del real estate argentino. Para los desarrolladores, abre la posibilidad de incorporar nuevos canales de venta y de financiamiento. Para los inversores, permite acceder a proyectos con tickets más bajos, diversificar el capital y participar en rentas o utilidades, según la estructura legal de cada operación.
El interés surge en un momento de mayor actividad global en torno a los activos digitales. Boston Consulting Group estimó en 2026 que las transferencias anuales con stablecoins superarían los 62 billones de dólares, aunque solo 4,2 billones corresponden a actividad económica real. La consultora también calculó que los pagos observables por bienes y servicios en stablecoins alcanzaron entre 350.000 y 550.000 millones de dólares en 2025.
En el mercado inmobiliario, la tokenización aparece como respuesta a una barrera concreta. Muchas personas quieren invertir en ladrillo, pero no cuentan con el capital necesario para comprar una propiedad completa o prefieren no concentrar todo su dinero en un solo activo. Al fraccionar la participación en un proyecto, este modelo amplía el acceso y puede facilitar la entrada a oportunidades que antes quedaban reservadas para compradores con mayor respaldo financiero.
Los pagos digitales agregan otra capa a esa transformación. En operaciones inmobiliarias tokenizadas, pueden ayudar a organizar los cobros, distribuir los ingresos, registrar los aportes y liberar fondos conforme avanza el proyecto. Ese potencial, sin embargo, depende de que exista respaldo legal y una separación clara entre el derecho representado por el token y el medio de pago utilizado.
Este avance también obliga a mirar los límites. En Argentina ya existen reglas para Proveedores de Servicios de Activos Virtuales y un régimen en evolución para la tokenización de valores negociables. En abril de 2026, la Comisión Nacional de Valores (CNV) informó sobre la ampliación del Régimen de Tokenización de Valores Negociables, aplicable a la oferta pública automática de bajo y mediano impacto.
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¿Por qué crece la tokenización inmobiliaria en real estate?
El primer atractivo está en el acceso. Para muchos inversores, el real estate sigue asociado a la estabilidad, la renta y la protección patrimonial. El problema aparece cuando el monto necesario para entrar deja afuera a gran parte de la demanda.
Juan Porrazzo, socio y co-founder de Metro Futuro, explicó en diálogo con Innovación Digital 360 que las personas que se acercan a la plataforma buscan “invertir en real estate de una forma más simple, con un ticket de entrada más bajo y con la posibilidad de diversificar”. Según detalló, el usuario promedio suele ser un hombre de alrededor de 40 años, con tickets cercanos a los 5.000 dólares.
“Ahí aparece mucho el valor de la tokenización. Permite entrar con montos más bajos, diversificar en distintos proyectos y acceder a oportunidades inmobiliarias que antes quedaban más lejos”, señaló Porrazzo.
La lógica también cambia para los desarrolladores. Rodolfo Vigliano, CEO de Pala Blockchain, comentó a Innovación Digital 360 que la demanda más fuerte del sector pasa por abrir otro canal de venta. Explicó que muchos proyectos dependen del comprador, que puede pagar la totalidad del precio de una unidad o calificar para un crédito hipotecario.
“Tokenizar permite que cualquier persona participe de una unidad desde tickets bajos y al mismo tiempo sumar pagos desde billeteras virtuales, transferencia y crypto. Es una nueva venta sobre un mercado que hoy no existe”, afirmó Vigliano.
Sin embargo, ese cambio exige mayor claridad desde el inicio. Una plataforma de real estate tokenizado debe explicar qué derecho adquiere cada participante, quién administra los fondos, cómo se distribuyen las rentas y bajo qué condiciones puede recuperarse la inversión.
¿Qué se tokeniza en una operación inmobiliaria?
Una de las confusiones más frecuentes se da en la relación entre token, inmueble y derecho legal. En una operación seria, el token debe estar respaldado por una estructura jurídica que indique con precisión qué representa y qué puede reclamar quien lo adquiere.
Horacio Lampe, CEO de DappsFactory, planteó en conversación con Innovación Digital 360: “Blockchain no reemplaza un mal negocio ni ordena un proyecto desordenado. La tecnología potencia estructuras que ya tienen lógica financiera, legal y operativa”.
El token puede representar participación en rentas, dividendos, utilidades, cuotas de un fideicomiso o derechos de cobro vinculados a un desarrollo inmobiliario. Lampe remarcó que lo importante es que exista una correspondencia clara entre el activo real, la documentación legal y el smart contract.
Vigliano diferenció dos modelos. En el primero, apoyado en la tokenización notarial, lo que se tokeniza es el contrato de compraventa, regulado por el Código Civil y Comercial y verificado por un escribano. En ese esquema, el contrato digital bilateral, las firmas, la trazabilidad y la documentación quedan bajo custodia notarial en blockchain.
El segundo modelo se apoya en el mercado de capitales. Ahí pueden tokenizarse valores negociables, como una participación en un fideicomiso financiero. La diferencia resulta decisiva para definir obligaciones regulatorias, responsabilidades de la plataforma y derechos del inversor.
¿Cómo impactan los pagos digitales y stablecoins en real estate?
Los pagos digitales agregan una capa adicional a la tokenización inmobiliaria. En una operación internacional, pueden reducir tiempos de transferencia y costos de intermediación. Los proyectos con múltiples inversores también pueden aprovecharlos para registrar aportes y ordenar la distribución de rentas. Durante el desarrollo de una obra, permiten liberar fondos por etapas según el cumplimiento de objetivos previamente definidos.
Lampe consideró que los pagos digitales y las stablecoins pueden tener “un impacto enorme” en el mercado inmobiliario tokenizado porque reducen la fricción operativa. Según explicó, una operación internacional puede tardar días, involucrar múltiples intermediarios y generar costos bancarios elevados.
Con infraestructura blockchain aplicada a pagos y contratos inteligentes, pueden aparecer nuevos esquemas de operación:
- Transferencias casi en tiempo real
- Operación 24/7
- Escrow programable
- Liberación automática de fondos por objetivos de obra
- Distribución automatizada de rentas o dividendos
- Conciliación financiera on-chain
“Creo que el futuro del real estate tokenizado va a combinar varias capas tecnológicas trabajando juntas: activos digitales regulados, stablecoins, identidad digital, compliance automatizado y pagos programables”, sostuvo Lampe.
El Banco de Pagos Internacionales (BIS) también observa oportunidades en los pagos transfronterizos y en contratos inteligentes, aunque advierte riesgos vinculados a la estabilidad financiera y a la política monetaria. En abril de 2026, Pablo Hernández de Cos, gerente general del organismo, sostuvo que el debate sobre stablecoins requiere cooperación internacional y normas que reduzcan los riesgos de fragmentación.
¿Por qué separar el token del medio de pago?
Durante los primeros años de la tokenización inmobiliaria, muchos proyectos mezclaron dos cuestiones que conviene separar. Por un lado, ¿qué derecho recibía el comprador? Por otro, ¿cómo pagaba por ese derecho? Para Vigliano, esa etapa empieza a organizarse. En su mirada, el token debe representar el contrato o la participación adquirida, mientras que el dinero debe destinarse a la cuenta del desarrollador o al fideicomiso.
Esa distinción cambia el diseño de la operación. Una plataforma puede aceptar transferencias bancarias, billeteras virtuales o stablecoins, pero debe mantener estable el derecho que recibe el comprador. Lo que varía es el medio de pago, no la documentación que respalda la inversión.
Para una empresa del sector, esto exige mostrar algo más que un botón de compra. El usuario necesita saber:
- A qué proyecto está vinculada su participación
- Quién recibe los fondos
- Quién administra la operación
- Qué documentación respalda el token
- Qué ocurre si el desarrollo se demora o cambia de condiciones
¿Qué beneficios ofrece la tokenización inmobiliaria a desarrolladores e inversores?
Para una desarrolladora, constructora o inmobiliaria, la tokenización empieza a tener sentido cuando la venta tradicional no alcanza para capturar toda la demanda posible. Una obra puede necesitar financiamiento por etapas, un desarrollo puede buscar inversores fuera del comprador clásico de unidad completa y un proyecto de renta puede requerir una administración más trazable de participaciones e ingresos.
Lampe lo explicó a partir de la experiencia con empresas del sector. “En real estate, muchas veces encontramos proyectos muy sólidos desde lo inmobiliario, pero con barreras financieras importantes: tickets de entrada altos, procesos lentos, dificultades para captar capital internacional o costos operativos elevados. Ahí es donde la tokenización puede aportar muchísimo valor”, señaló.
Desde la mirada de plataforma, Porrazzo ubica el beneficio en la operatoria. La compra digital permite organizar la documentación y concentrar el seguimiento de la inversión en un único entorno. Para el usuario, eso implica ver el estado del proyecto, consultar información importante cuando lo desee y acceder a mecanismos de salida cuando la plataforma los ofrezca.
Ese último punto exige prudencia. Tokenizar facilita la transferencia de una participación, pero no garantiza la liquidez automática. La salida depende de que existan:
- Demanda
- Reglas claras de compraventa
- Volumen suficiente
- Calidad del proyecto
Un activo digital vinculado a real estate puede seguir siendo difícil de vender si no hay compradores interesados. Por eso, la liquidez debe presentarse como una posibilidad operativa y no como una promesa garantizada.
Regulación argentina y nuevos marcos de tokenización
El marco regulatorio argentino avanza por etapas. La Ley 27.739 incorporó cambios vinculados a los activos virtuales y la CNV creó el Registro de Proveedores de Servicios de Activos Virtuales. En 2025, el organismo señaló que la inscripción en el Registro permite operar a quienes cumplen los requisitos previstos para PSAV.
La CNV también mantiene un registro público de PSAV. Ahí se informan:
- Personas jurídicas inscriptas
- Fecha de registro
- Razón social
- Nombre comercial
- Actividades declaradas
En paralelo, el organismo avanzó en la tokenización de valores negociables. La Resolución General 1137/2026 abrió una instancia de elaboración participativa de normas y tomó como antecedente la RG 1087, que admitió la posibilidad de tokenizar ciertos valores negociables emitidos bajo regímenes de oferta pública automática.
El punto central para el real estate es la calificación jurídica del instrumento. Una plataforma puede operar con activos virtuales, contratos privados, derechos personales o valores negociables. Cada estructura tiene consecuencias distintas en materia de oferta pública, custodia, información al inversor, prevención de lavado, auditoría y responsabilidad.
“El marco legal y notarial argentino ya está listo. Increíblemente, los escribanos —lo más tradicional del sistema— se prepararon antes que el resto”, afirmó Vigliano. También señaló que el Colegio de Escribanos de CABA validó el modelo y que ya hay más de 25 desarrolladores que lo utilizan o lo analizan.
¿Qué debe evaluar un CIO antes de implementar tokenización inmobiliaria?
“Una solución de tokenización inmobiliaria debe convivir e integrarse con toda la infraestructura tecnológica existente de la empresa”, explicó Lampe. Desde su perspectiva, un CIO debería analizar el proyecto como una capa de infraestructura financiera y operativa.
La integración suele requerir conexión con varios componentes del negocio:
- CRM comerciales
- ERP financieros
- Sistemas contables
- Plataformas de onboarding
- Herramientas de reporting
- Procesadores de pago
- Soluciones de compliance
- Wallets
- APIs
- Sistemas de monitoreo y ciberseguridad
La identidad digital ocupa un lugar crítico. En tokenización regulada, la empresa debe saber quién compra, desde qué jurisdicción opera, si cumple requisitos KYC y AML y qué permisos tiene dentro del ecosistema. Lampe destacó el rol de estándares como ERC-3643, diseñados para incorporar controles de compliance dentro del activo digital.
La experiencia de usuario también define la adopción. Muchos compradores no quieren gestionar claves privadas ni operar con procesos complejos. Por eso, aparecen modelos y flujos más cercanos a los de una fintech.
La ciberseguridad completa el cuadro. La auditoría de smart contracts es solo una parte del problema. También hay que proteger APIs, gestionar accesos, monitorear operaciones, asegurar la segregación de activos y garantizar continuidad operativa.
¿Cómo se construye confianza en proyectos inmobiliarios tokenizados?
En el sector inmobiliario, la confianza surge de la información que permite verificar el negocio. Porrazzo explicó que las dudas de los usuarios aparecen con rapidez. Quieren saber cuál es el respaldo legal, quién administra el proyecto, quién lo desarrolla, cómo se recupera la inversión y qué riesgos existen.
“Metro Futuro funciona como una especie de administrador y auditor del negocio. Es quien ordena la información, estructura la operación, hace el seguimiento y busca que todo funcione de acuerdo con lo presentado al inversor”, afirmó.
Ese punto marca el límite de adopción. Una plataforma puede simplificar la entrada, digitalizar documentos y ofrecer nuevos medios de pago. El crecimiento del modelo dependerá de la calidad de cada proyecto. La tokenización puede hacer más accesible el real estate, pero la confianza se construirá cuando el inversor entienda que detrás del token hay un activo, una estructura legal, una administración responsable y reglas claras para entrar, cobrar y salir.
