El real estate argentino encontró en la tokenización, los fondos comunes de inversión y el primer REIT local una vía para captar ahorro minorista justo cuando el crédito hipotecario perdió fuerza. La fórmula apunta principalmente a montos bajos de entrada y al mercado de capitales para acercar el ladrillo a inversores que antes quedaban fuera del negocio.
La respuesta a la crisis hipotecaria aparece por dos caminos. Por un lado, pequeños ahorristas acceden a proyectos inmobiliarios con aportes que parten de US$ 50. Por el otro, las desarrolladoras suman nuevas fuentes de financiamiento en un momento de costos altos, márgenes ajustados y ventas que dependen, en gran parte, del capital propio de los compradores.
El regreso de los créditos UVA, en abril de 2024, abrió una expectativa fuerte en el mercado. Durante 2025, las escrituras con hipoteca llegaron a representar, en promedio, el 22% de las compraventas de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires. Pero el empuje se apagó tras el ruido electoral del segundo semestre y el negocio volvió a mostrar una dinámica más defensiva.
Los datos más recientes marcaron el contraste. En abril de 2026 se firmaron 5.472 compraventas de inmuebles en la Ciudad, casi el mismo nivel que un año antes. Frente a marzo, las operaciones cayeron 2,1%. La señal más fuerte apareció en el financiamiento. Solo se registraron 609 escrituras con hipoteca, una baja interanual del 48,9%.
Así, apenas el 11,1% de las compraventas porteñas se hizo con crédito hipotecario. La foto dejó al descubierto un mercado partido. La vivienda propia con financiamiento bancario perdió ritmo, mientras el ladrillo como inversión buscó nuevos canales para seducir a quienes tienen ahorros, aunque no el capital suficiente para comprar una unidad completa.
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El ladrillo baja la barrera de entrada
En ese escenario, Raíz Finance se convirtió en una de las caras visibles del avance tecnológico sobre el negocio inmobiliario. La fintech, respaldada por Grupo Ecipsa, utiliza blockchain y tokenización para ofrecer inversiones en proyectos de real estate con un monto mínimo de US$ 50 o su equivalente en pesos.
La plataforma fue lanzada hace menos de un año y apunta a una lógica simple. Tomar un activo históricamente reservado a grandes patrimonios y dividirlo en partes accesibles para pequeños y medianos ahorristas. La propuesta ofrece rentabilidad en dólares y busca resguardar capital en un mercado que aún mira al ladrillo como refugio.
Raíz plantea retornos proyectados de hasta 10% anual en dólares, según el tipo de proyecto. La compañía ofrece alternativas de renta, esquemas de equity en desarrollos en construcción y modelos mixtos que combinan ingresos por alquileres con ganancias por la venta de unidades. Cada inversión tiene respaldo en activos inmobiliarios reales.
Los números explican por qué el sector mira de cerca el fenómeno. En el último año, Raíz multiplicó por tres su base de inversores y por cinco la cantidad de compras mensuales. Además, en los últimos meses mantuvo un ritmo de expansión del 50% mensual, con más de 20.000 usuarios registrados y más de 2.200 inversiones.
La plataforma ya tokenizó cuatro proyectos inmobiliarios por un total de US$ 2 millones. Más del 70% de sus usuarios vuelve a invertir cada trimestre, un dato que muestra un uso asociado al ahorro recurrente.
Fondos y bolsa para financiar viviendas
La tecnología no es el único camino. El Fondo Común de Inversión Allaria-Lendar abrió otra puerta para conectar ahorro privado con créditos hipotecarios en dólares. El vehículo fue estructurado por Allaria junto con Lendar y cuenta con la participación de REMAX. Su objetivo consiste en captar fondos de inversores y destinarlos a préstamos para la compra de viviendas.
El fondo debutó en octubre de 2025 con un límite de US$ 5 millones. Recibió órdenes por US$ 3.109.211 y colocó todos esos recursos en créditos hipotecarios. Esa primera emisión permitió que unas 120 familias accedieran a la compra de su vivienda en poco más de seis meses.
Ahora, el instrumento volvió al mercado con un tope de US$ 7 millones. La demanda ya alcanzó la cifra objetivo, con participación de inversores individuales y también de PyMEs que buscan alternativas vinculadas a la economía real. En un contexto de hipotecas bancarias más débiles, este tipo de fondo empieza a ocupar un lugar que antes parecía reservado al sistema financiero tradicional.
Los préstamos del fondo tienen un plazo de cinco años, financian hasta el 35% del valor de la propiedad y exigen una relación ingreso-cuota del 40%. Para los inversores, el esquema contempla la negociación de cuotapartes en el mercado secundario de BYMA y rescates anuales a partir del tercer año.
A esa tendencia se sumó el primer Real Estate Investment Trust argentino. El vehículo fue colocado entre el 9 y el 10 de junio y adjudicó más de US$ 66 millones. Permitirá invertir en propiedades de primer nivel ubicadas en la Ciudad de Buenos Aires mediante cuotapartes que cotizarán en bolsa.
Una necesidad de fondeo para los desarrolladores
El REIT surge de una alianza entre IEB, firma de mercado de capitales con más de US$ 3.500 millones bajo administración y más de 100.000 cuentas comitentes, y Grupo Briones, desarrollador con Beltrán Briones como cara visible. El vehículo invertirá en inmuebles con renta y distribuirá resultados de manera trimestral entre sus inversores.
Detrás de estas herramientas aparece una necesidad concreta de las desarrolladoras. El costo de construir en la Argentina subió cerca de 100% en dólares en el último año y medio, mientras los precios de venta no acompañaron esa evolución. Esa brecha comprimió los márgenes y obligó a buscar nuevas formas de caja.
La preventa tradicional ya no alcanza con la misma fuerza. El crédito bancario tampoco cubre el bache. Por eso, las alianzas entre desarrolladoras, fintechs y actores del mercado de capitales ganan terreno. La tokenización permite captar fondos en etapas tempranas de obra. Los fondos de inversión canalizan ahorro hacia hipotecas. Los REIT abren la puerta a propiedades premium con liquidez bursátil.
El cambio no elimina los riesgos propios del real estate, pero modifica la escala de acceso. Un ahorrista que antes necesitaba decenas de miles de dólares para entrar a un desarrollo hoy puede participar con montos bajos. Para el desarrollador, esa atomización de inversores amplía la base de fondeo y reduce la dependencia de pocos compradores grandes.
Mientras el crédito hipotecario no recupera el pulso que prometió tras el regreso de los UVA, el ladrillo ensaya una nueva etapa. El pozo, la renta y la bolsa empiezan a convivir con blockchain, tokenización y cuotapartes. En plena crisis hipotecaria, el real estate ya no solo vende metros cuadrados. También vende acceso.
